O que é o número mágico de um FII
Número mágico é a quantidade de cotas de um fundo imobiliário a partir da qual o rendimento do mês basta para comprar uma cota nova. Ele é popular porque marca o ponto em que os juros compostos começam a trabalhar sozinhos: a carteira cresce uma cota por mês só com o que o fundo distribui, e o ritmo acelera a cada cota a mais.
Como calcular o número mágico
- Ache o rendimento mensal por cota. A média dos últimos 12 meses é mais estável que o último mês: some os rendimentos de 12 meses e divida por 12.
- Divida o preço da cota pelo rendimento mensal. O resultado, arredondado para cima, é o número mágico.
- Multiplique pelo preço da cota para saber quanto investir até lá.
Exemplo
Um fundo que pagou R$ 12,00 por cota em 12 meses distribui em média R$ 1,00 por mês. Com a cota a R$ 100, o número mágico é 100 ÷ 1 = 100 cotas, um investimento de R$ 10.000. Com essas cotas, o rendimento do mês, R$ 100, compra uma cota nova.
O número mágico e o dividend yield
Como o número mágico é a cota dividida pelo rendimento mensal, ele também é 12 dividido pelo yield anual: com yield de 10% ao ano, são 120 cotas; com 12%, 100 cotas. Por isso fundos com yield alto chegam ao número mágico com menos cotas, o que não quer dizer que sejam melhores: yield alto pode refletir risco maior ou rendimento que não vai se repetir.
Renda mensal com FII
A mesma conta responde quantas cotas são necessárias para uma renda mensal: divida a renda pelo rendimento mensal por cota. Para R$ 1.000 por mês num fundo que paga R$ 1,00 por cota, são 1.000 cotas. Lembre que o rendimento varia de mês a mês, com vacância, inadimplência e revisões de aluguel.
Perguntas frequentes
Como calcular o número mágico de um FII?
Divida o preço da cota pelo rendimento mensal por cota e arredonde para cima. Com a cota a R$ 100 e rendimento de R$ 1,00 por mês, o número mágico é 100 cotas: o rendimento delas no mês compra uma cota nova.
Qual rendimento usar no cálculo?
A média dos últimos 12 meses costuma ser mais representativa que o último rendimento, que pode ter efeito pontual. Se o fundo teve receita não recorrente no período, como venda de imóvel ou multa, tire esse efeito antes de calcular.
Quantas cotas de FII para ganhar R$ 1.000 por mês?
Divida R$ 1.000 pelo rendimento mensal por cota do fundo. Num fundo que paga R$ 1,00 por cota por mês, são 1.000 cotas; num que paga R$ 0,80, são 1.250. A tabela do simulador mostra a conta para cada fundo e o investimento com a cota do dia.
O rendimento de FII paga imposto de renda?
Para pessoa física, o rendimento distribuído é isento de IR quando o fundo tem cotas negociadas em bolsa, ao menos 100 cotistas e nenhum cotista com 10% ou mais das cotas, entre outras regras. O ganho na venda das cotas paga 20%.
Atingir o número mágico garante renda?
Não. O número mágico usa o rendimento passado, e o rendimento de um FII muda com vacância, inadimplência, revisões de aluguel e venda de imóveis. Ele é uma referência de quanto o reinvestimento já anda sozinho, não uma garantia.
O simulador é recomendação de compra?
Não. É uma calculadora: o resultado depende do rendimento e da cota que você informa. Os fundos listados são exemplos com dados públicos, para mostrar a conta funcionando.