Como ler. O preço de entrada é o preço justo menos a margem de segurança. Se a cota está abaixo dele, o fundo paga mais que o yield exigido com folga. Entre entrada e justo, paga o exigido sem folga. Acima do justo, o preço já pressupõe crescimento real maior que o g informado.
Limites do método. Ele vale se o rendimento acompanhar o IPCA ou o g que você informar. Fundos com rendimento parado há quase um ano (XPML11, XPLG11 e TRXF11, em set/2026) pedem g negativo. Rendimento de FII é isento de IR para pessoa física, e a NTN-B paga IR sobre o ganho, o que favorece um pouco o fundo em relação a esta conta.
Dados. A cota vem do mercado quando a página abre; se não vier, o campo fica vazio para você digitar. O rendimento de 12 meses é a soma de fontes públicas até set/2026. O rendimento do PMLL11 inclui o efeito não recorrente de julho. É um exercício de valuation, não recomendação de investimento.
BTLG11: o que entra na conta
BTLG11 é um FII de tijolo do segmento logístico. Nos 12 meses até set/2026 distribuiu R$ 9,54 por cota. Com as premissas iniciais do simulador (NTN-B de 7,3%, prêmio de 1,5 ponto, g de zero e margem de 10%), o preço justo fica em R$ 108,41 e o preço de entrada em R$ 97,57. A carteira é de galpões logísticos, com contratos de prazo longo, comuns no segmento.
O prêmio de risco para BTLG11
Galpões logísticos costumam ter contratos longos com inquilinos grandes, muitos deles atípicos, o que dá previsibilidade ao aluguel. O risco que pesa é a vacância na região e a oferta de galpões novos. Por isso é comum usar prêmio perto de 1 a 1,5 ponto para fundos logísticos grandes e diversificados, e mais quando há inquilino ou região concentrados. Mude o prêmio no simulador e veja na tabela de sensibilidade quanto o preço justo de BTLG11 se move.
A conta depende inteiramente das premissas que você escolher. É um exercício de valuation, não recomendação de compra ou venda.
O que é o preço-teto de um FII
Preço-teto é o valor máximo que faz sentido pagar pela cota de um fundo imobiliário para receber o retorno que você exige. Acima dele, o rendimento que o fundo distribui deixa de compensar o risco em relação a uma alternativa mais segura. Não é uma previsão de cotação: é uma régua para decidir se o preço de hoje está caro ou barato para as suas premissas.
Como calcular o preço-teto pelo método da NTN-B
O método parte de uma ideia simples: um FII de tijolo precisa render mais que o Tesouro IPCA+ (NTN-B), que paga juro real garantido pelo governo. Como os aluguéis costumam ser reajustados pela inflação, a comparação é feita em termos reais, dos dois lados.
- Some o rendimento dos últimos 12 meses por cota. É o que o fundo distribuiu de fato, não uma projeção.
- Defina o yield exigido: a taxa real da NTN-B longa mais um prêmio de risco, menos o crescimento real que você espera do rendimento (g).
- Divida um pelo outro. O resultado é o preço justo, o teto.
- Aplique a margem de segurança para chegar ao preço de entrada.
Preço justo = D ÷ (NTN-B + prêmio − g)
É o mesmo raciocínio do modelo de Gordon, o de dividendos descontados com crescimento constante, com a taxa de desconto ancorada no juro real do Tesouro.
Exemplo
Um fundo distribuiu R$ 11,16 por cota em 12 meses. Com a NTN-B a 7,3%, prêmio de 1,5 ponto e g de zero, o yield exigido é 8,8%. O preço justo fica em 11,16 ÷ 0,088 = R$ 126,82. Com margem de segurança de 10%, o preço de entrada é R$ 114,14. Se a cota está a R$ 101,50, o fundo paga 11% ao ano real, acima do exigido.
Como escolher o prêmio de risco
O prêmio paga pelo que a NTN-B não tem: vacância, inadimplência, risco de um inquilino só, revisão de aluguel para baixo e liquidez menor. Fundos grandes, com muitos imóveis e contratos atípicos longos, justificam prêmio menor, perto de 1 ponto. Fundos com um único ativo, com vacância alta ou com dívida pedem 2 pontos ou mais.
O crescimento real do rendimento (g)
Com g igual a zero, você supõe que o rendimento vai acompanhar a inflação e nada mais. Um g positivo pressupõe ganho real, por aquisições ou revisões de aluguel acima do IPCA. Um g negativo descreve um fundo cujo rendimento está parado enquanto a inflação corre. A métrica "g implícito na cota" faz o caminho inverso: mostra quanto crescimento real o preço de mercado já está pressupondo.
Quando o método não funciona
- FIIs de papel, que investem em CRI: a correção da inflação já entra no rendimento distribuído, e comparar com a NTN-B conta a inflação duas vezes.
- Rendimento não recorrente, como venda de imóvel ou multa rescisória, infla os 12 meses. Tire o efeito antes de calcular.
- Fundos em desenvolvimento, que ainda não têm imóvel gerando aluguel, não têm rendimento de 12 meses que represente o futuro.
Perguntas frequentes
Qual o preço-teto de BTLG11?
Pelo método da NTN-B, com rendimento de R$ 9,54 nos 12 meses até set/2026, NTN-B de 7,3%, prêmio de 1,5 ponto e g de zero, o preço justo de BTLG11 é R$ 108,41 e, com margem de segurança de 10%, o preço de entrada é R$ 97,57. Com outras premissas o resultado muda: ajuste-as no simulador.
Qual prêmio de risco usar para BTLG11?
Galpões logísticos costumam ter contratos longos com inquilinos grandes, muitos deles atípicos, o que dá previsibilidade ao aluguel. O risco que pesa é a vacância na região e a oferta de galpões novos. Por isso é comum usar prêmio perto de 1 a 1,5 ponto para fundos logísticos grandes e diversificados, e mais quando há inquilino ou região concentrados.
Como calcular o preço-teto de um FII?
Divida o rendimento dos últimos 12 meses por cota pelo yield que você exige. Pelo método da NTN-B, o yield exigido é a taxa real da NTN-B longa mais um prêmio de risco, menos o crescimento real que você espera do rendimento. Com rendimento de R$ 11,16, NTN-B de 7,3% e prêmio de 1,5 ponto, o preço justo é 11,16 ÷ 8,8% = R$ 126,82.
Por que usar a NTN-B no preço-teto de fundos imobiliários?
A NTN-B (Tesouro IPCA+) paga juro real garantido pelo governo. O rendimento de um FII de tijolo costuma ser reajustado pela inflação nos contratos de aluguel, então a comparação justa é com outro ativo que também protege da inflação. O fundo precisa pagar mais que a NTN-B para compensar vacância, inadimplência e risco de crédito.
Qual NTN-B usar no cálculo?
Use a NTN-B mais longa disponível, como o Tesouro IPCA+ 2045 ou 2050. Imóvel é ativo de prazo longo, e a taxa longa é a que melhor representa o custo de oportunidade de ficar anos no fundo.
Qual prêmio de risco usar sobre a NTN-B?
É comum usar de 1 a 1,5 ponto percentual para fundos de tijolo grandes e diversificados, e 2 pontos ou mais para fundos monoativo, com inquilino único ou com vacância alta. Quanto maior o prêmio, menor o preço-teto.
Qual a diferença entre preço justo e preço de entrada?
O preço justo é o teto: nele o fundo paga exatamente o yield exigido. O preço de entrada é o preço justo menos uma margem de segurança, que protege contra erro nas premissas.
O método serve para FII de papel?
Não diretamente. FIIs de papel (CRI) já distribuem a correção da inflação no rendimento, e comparar com a NTN-B contaria a inflação duas vezes. Para eles faz mais sentido comparar o yield com o CDI ou com o IPCA mais o spread dos CRIs da carteira.
O imposto de renda entra na conta?
Não diretamente. O rendimento de FII é isento de IR para pessoa física (cumpridas as regras de cotistas e negociação em bolsa), enquanto o ganho na NTN-B paga IR. Isso favorece um pouco o fundo, e é mais um motivo para não exagerar no prêmio.
O simulador é recomendação de compra?
Não. É uma calculadora: o resultado depende inteiramente das premissas que você escolhe. Os fundos listados são exemplos com dados públicos, para mostrar o método funcionando.
